2020-06 24

02:55:59

房价调控将如何收场?

  by 中欧陆家嘴国际金融研究院副院长 刘胜军

  最新一轮房价调控又已逼近摊牌时刻。房价调控会再次成为“空调”吗?

  中国房价调控肇始于2005年,其持续时间之长、政策之密集、效果不尽如人意,令人侧目。

  经济学常识告诉我们,房价取决于供给和需求。政府最初的调控聚焦于购房需求,采取了提高首付款比例、房贷利率上浮等措施,继而又试点推出房产税,甚至祭出了备受争议的限购令。然而这些政策成效甚微。

  导致这一局面的原因是复杂的。首先,中国宽松的货币供给,导致了长期的实际负利率,催生了居民理财需求。其次,本应成为理财主渠道的股市,却因为上市公司质量差强人意和浓厚的投机气氛,让大量投资者望而却步。而买房则进入了越买越涨、越涨越买的上升循环。第三,中国城市化进程几乎势不可挡,甚至在未来很长一段时期都将继续成为房价推动力。第四,结婚买房的强大习俗,以及男方女方不惜整合全家资源买房的决心,构成了巨大的刚性需求。第五,中国有庞大的灰色收入,对这些灰色收入而言,买房成了既省心又安全的理想去处。更重要的是,灰色收入对金融调控高度不敏感,只对反腐敏感。现在哪个贪官不是“房多多”?根据经济学者王小鲁的研究,2008年灰色收入即高达5.4万亿。

  因此,虽然政府从需求角度出台了密集的打压政策,购房需求依然足够强大。

  真正触动房价的,是房产供给方的变化。在2008~2010年经济刺激过后,货币投放出现失控,导致2011年通货膨胀明显成为头号威胁,中央被迫采取金融紧缩政策。遗憾的是,央行采取了“加息为辅、提高准备金率为主”的政策,两年内12次提高准备金率,结果银行存款准备金率飙升至20%以上的历史高位。这一政策,直接导致银行体系流动性陷入困境。作为条件反射,银行开始削减对中小企业和房地产行业的贷款投放,于是房地产开发商和大批中小企业陷入资金困境。

  把房地产开发商逼入绝境的是房地产成交量的急剧萎缩。由于浓厚的观望情绪,房地产成交量严重下滑,这使得房地产商大量资金沉淀在待售楼盘上。对资金密集的房地产行业而言,一方面没有贷款,一方面房子销售停滞,最终部分房地产商被迫降价卖楼,房价终于开始松动。

  但是,切莫以为房价调控即将大功告成。相反,现在的房价调控不仅不可持续,一旦放松之后房价反弹在所难免。

  第一,房地产调控的僵局,最先冲击到的是地方政府。2011年下半年以来,地方政府土地出让金收入明显下降,不少地块甚至出现流拍。芜湖市对购买新建自住房屋的市民给予购房补贴和税收减免的政策,虽然被中央喊停,却是一个明确的信号,表明地方政府已不堪承受关键收入来源冻结的重压。由于土地出让金对一些地方政府财政收入贡献达到一半左右,土地市场冻结的冲击可想而知。地方政府在收入锐减的同时,却要面对地方融资平台的债务到期压力。超过10万亿的地方平台项目融资,有不少都有赖于卖地收入偿还。要么银行同意延长还款期限,要么地方政府就会出现债务危机,要么放松房价调控。因此,中央现在面临如下的复杂局面:地方平台融资还款倒逼地方财政收入,地方财政收入倒逼土地出让金,土地出让金倒逼房价调控政策。

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